【確定申告】e-Taxやってみた：その２

先般やっとの思いで送信したe-Taxでの確定申告ですが、
よく見ると抜け漏れだらけだったので、再挑戦･･･
しかしながら、どうやってもわからず撃沈(泣
　
仕方がないので、日曜日もやっている今日税務署へ行ってきました。
8時半からオープンと聞いていたので、少し前に行きましたが、
駐車場すら入れず･･･
しばらく待ってようやく中へ。
初めは直接出しちゃえ、と思っていましたが、
どうやらここにもPCを置いてあり、電子申告可能なようだったので
そちらのコーナーへ。
利用者識別番号はもう持っているので、先へ進むと
早速わからない部分が。日本語がおかしい･･･何を入れればいいか不明･･･
項目を入れる欄が不足している･･･
その都度係員を呼ぶのですが、

　下っ端→わからず。
　呼ばれて出てきた職員→これはわからず。
　さらに出てきたプロの職員→「ん～」とうなった後、「空欄で良いです、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　後でお尋ねがきたら、その旨伝えてください｣

と、そんなやり取り実に3回ほど^_^;
ここまでなんと2時間かかって作成。残り住宅ローン控除と
医療費の控除は、ものの数分で質問することもなく終了。

税務署まで来てPC触っている人は、
医療費控除や住宅ローン控除くらいの方がほとんどのようで、
それはすぐに回答していたようですが、不動産の譲渡損失に関しては
詳しい方がおられないようですね。

てゆうかこんなもん出来ない方は、無理しないで手書きで出しなさい。

まぁ、目先の5000円がほしいからなのでしょうけど、
醜い光景を多数目にしましたよ。
「なんだかわっかんなぁ～ぃ」とか「だからなにをいれればいいんだ！」
とか逆切れする馬鹿どもが多数･･･
幼稚園からやり直してコイ！と言いたいですね～
職員の方も大変ですな･･･

でも、

質問されても分からないようなシステム作るな！

いくらでどこがやったプロジェクトかは知りませんが、
前にも書いたように、こんな糞システム使い物になりません。
いくら宣伝して、使ってもらおうとしても一般市民は使用不可能です。
税理士とかのプロが楽しただけですね。

ほんと、お役所ってやつは･･･

【確定申告】e-Taxやってみた

国税庁がしきりにCMやったりして、何とか広めようとしている
e-Taxですが、
ワタクシ今年はあれやこれやで確定申告が必要なため、
せっかくなのでやってみました。

初めにお断りしておきます･･･
はっきり言って一般の方には敷居が高すぎます
　　　ε-(ーдー)ハァ
(まぁ医療費控除だけとかならそんなでもないですが)

ちなみに今年e-Taxで確定申告すると、５０００円
税金が余計に返ってきますよ(⌒^⌒)ｂ
医療費控除で、医療費が10諭吉ちょっと超えたくらいでも
やる価値はありますね。

まず、事前準備から。

　・ 住基カード対応のICカードリーダーを買ってきます。
　　 ワタクシはこちらのSharp製をチョイス。
　　 →　シャープRW-5100
　

　・ 平日に役所へ行って、住基カードを取得します。(500円)
　・ カード取得したら、その場で電子証明書を
　　カードに入れてもらいます。(500円)
　・ 公的個人認証サービスでクライアントソフトを
　　ダウンロードしてインストール。
　・ Javaをインストールしておきます。
　・ カードリーダーのドライバを読み込ませる。
　・ e-Taxのサイトでルート証明書をダウンロードしてインストール
　・ e-Taxの開始届出をする。(利用者識別番号が発行されます)
　・ e-Taxのソフトをダウンロードして、インストール。
　・ e-Taxのソフトを起動して、初期登録を実施する。

　　･･･と、これでやっと事前準備が完了です
　　(何か忘れているかもしれませんが･･･)

ここまでくれば、後は源泉徴収票や医療費の領収書などを
用意して、e-Taxソフトを起動します。
あとは、中のメニューを見ながら中身を埋めていき、
最後にデータを送信すれば完了です(^^♪

あぁ、確定申告の受付は2/16からですが、
データの送信はもう可能になっています。

上で「敷居が高い」と書きましたが、
こんな方でも出来るので、結構簡単なのでしょうか？

【住み替え】トイレリフォーム

まだやっていませんでした(^_^;
今回は、便器がTOTOのピュアレストQR、便座は
同じTOTOのウォシュレットアプリコットF3/Aにしました。

家のトイレにウォシュレットを付けたのは初めてなんですが、
(あまり使わないので)
いまどきの便座はすごいですね～
近づくと便座のふたが開いて、離れると自動的に流してくれる。
しばらくすると蓋も勝手に閉まる･･･
電気代を食うと思っていた暖房便座も節電機能で
昔より低くなっているそうです。

ワタクシは仕事でしたので家にいませんでしたが、
ヨメが立ち会って、1日で終わってしまいました。
壁紙や照明も換えて、これでリフォームも一巡です(^^♪
あぁ、あと外壁と屋根がありました･･･

【住み替え】残作業

先日、残っていた旧宅が売れて引渡しが終わりました。

　　　(´▽｀) ホッ

あと少しずれていたら、メリケン不況のあおりで安くなってしまうどころか、
年を越していたことでしょう･･･

これで残る作業は、年明けの確定申告だけ･･･
と思っていたら、「あ、そぅ」君が票ほしさに
住宅ローン減税の拡充･延長を発表しましたね。

おさらいまでに、今年の概要
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
借入金等の年末残高の限度額 2,000万円

　　控除率 　　　　　　　　最高
１～６年目　 1.0％　　　　20万円
７～10年目　0.5％　　　　10万円

合計最高控除額 160万円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

これを最高控除額5M円以上に拡充して延長するというもの。
なんと大盤振る舞い！
と思った酷民も多かったと思います。
ワタクシは当然悔しく思っていましたが、
(適用は来年1月1日居住からなので)
その考えは一瞬で吹っ飛びましたよ(^^♪

というのもどうやらこの5M円を全開に回収しようとすると、
6000万円の年末借入残高が10年にわたってあるわけで、
そんな借金をするということは、物件が9000万とか1億円！とか
無いといけないことになります。

皆様騙されないように～

つまりですね、この住宅ローン控除ってのは、もともと
ワタクシのような貧乏人でも家を持つ気になるように
するための減税システムだったわけですが、
今回の拡充は、金持ちのためのものなんですね････

まぁ貧乏人は、また金券やるから我慢しろ
ということなんでしょうか･･･
(あの金券も某団体の圧力でしょうけど、前回全然効果なしだったのに、
またやろうっていうんだから、脳無しにもほどがありますねぇ～)

【住み替え】引越ししました

といっても先週のことなのですが(^_^;
何しろネットが繋がっていなかったので、
すっかり情報に疎くなってしまいました･･･

先日やっとネット回線繋がって情報が入ってくるように。
NGNの光回線も引かれましたよ

LANは前の家と違って、1F ・2F間の基幹線が無いし、
ルーターからPCまでの距離も結構あるので、とりあえず
全てのクライアントを無線で繋ぎました。

それで困ったのがHDDビデオレコーダー。
RJ-45の口はあるのですが、無線は付いていないので、
スタンドアロン状態です。
今までPCから予約とかやっていたし、LAN経由で
ビデオとか見ていたので激しく不便です。。。。

いまどきは電力線を使ったLANもあるので、
それにしようかと思いましたが、結構お高いんですね。
あれだけ払ってたかだか200Mbitしか出ないのでは、
ちょっと投資できません･･･工事屋にカテ6のケーブル這わせるのを
頼んでも2諭吉しないですからねぇ～

後は無線→RJ-45のメディコンですが、前に買ったヤツが
半年もしないで壊れたのでこれも食指が動きません。

何かいい手はないですかねぇ～
ってゆうか、早く荷物片付けないと、まとめて捨てられそうです(泣

【引越し4日前】エアコン壊れた

なんとこの期に及んでエアコン壊れました(泣
あと4日で引越しなのに･･･
12年使ってきて、何も今壊れなくてもと思いましたが、
逆に今まで持ったのがありがたいのか？？
どうせ捨ててしまうものなので。
　
おかげで今日の夕飯は、2Fの寝室で食べました
あと数日この状態です(^_^;)

【住み替え】ネット回線と電話

引越しにあたりインフラの移転タイミングは、激しく難しいですね。
(電気水道ガスはすでに開通済みですが)
引越しはとりあえず来週に決まったので、電話とインターネット回線を
手続きしようとしたら、工事可能日が最短日ギリでした(^_^;
光回線については、後日連絡しますとのことなので、
もしかしたら間に合わないかも･･･
　
そういえば、今回光回線を移転するのですが、
なんとラッキーなことに、８月末からNGN(次世代ネットワーク)
でのサービスが横浜でも開始されたそうで、
移転後の回線もそっちを引くことができそうです♪
まぁ目に見えた変化はないのですが、時代の最先端ということで･･･
　
思い起こせばISDNも時代の最先端とかいって、周りに先駆けて
引いたのですが、いまや忘れ去られる存在に･･･
(今でも電話番号３つあるのが便利なのでそのまま使っていますが)
あぁ、ADSLも開始直後だったし、光も横浜で開通してすぐに
申し込んだっけ･･･
近所に光なんて当然来ていなかったので、一番近くの
基幹線から家一本のために大工事をして引っ張っていました。
近所の道路封鎖しまくって･･･(^_^;
そのときはさすが旧日の丸大企業の底力を感じましたよ。
今回はNTTの収容局が近いので、そんなことはないでしょうけど。

【住み替え】引越し決まりました

家の引渡しを受けて早２ヶ月　ε-(ーдー)ハァ

来週やっと引越しが決まりました。
リフォームに時間がかかってしまったのが原因ですが、
おかげでリフォーム自体は安く上がりました(^^♪
　
で、引越しの見積もりに来てもらったのですが、
私は仕事でしたので、家内が対応。
「今契約してくれ」といわれたそうで、会社に電話してきました。
ワタクシは仕事で激しく忙しかったので、不機嫌に「後にしてくれ｣
と伝えましたが、それをヨメはそのまま伝えたそうで、
それを怒っていると思った業者さんは、その場で電卓たたき直して
諭吉ほど引いてくれたそうです。
結局その場で契約して決まったのですが、その値段はワタクシが
ここに引っ越してきたとき(１２年前)の３分の２ほど･･･
引越し業界も価格破壊が起きているのか、めちゃくちゃ安いですね。
　
ちなみに業者さんはおなじみ「サカイ引越センター」です。
仕事がきっちりかどうかは知りませんが、ダレに聞いても
「見積もり取ったら一番安かった｣と言っていたので、
ハナっからここにしか頼まないつもりで来てもらいました。

【住み替え】リフォームその2：浴室･洗面

キッチンはニトリに頼んだのですが、
浴室と洗面は別に頼まなくてはいけませんでしたので、
チラシを見ながら市内の業者を物色。
じつはいくつかの匿名リフォームサイトに
(こことかここです)
登録して大体の値段を見ていたのですが、
どこも大して変わらなかったんです。
でも大体の見込みがわかり便利でしたよ(^^♪
何しろ匿名なので、訪問してきたり電話がかかってきたりしないし、
高かったり、プランが今ひとつだったらすぐ断れるし。

で、結局餅は餅屋ということで
横浜市内の水道業者がやっている
リフォーム部門へ依頼することに。

浴室はTOTOの魔法ビン浴槽が入った
マンション用のユニットバスにしました。
なぜマンション用にしたかというと、我が家の風呂は
そんなに広くないので、無駄なカウンターとか無い方が
良かったのと、魔法ビン浴槽は戸建タイプだとLiteになり、
お湯の冷める時間が短かったのです。
またマンション用は天井が低いのですが、オプションの
天井を入れると、問題なくなるのでこっちを選択したというわけです。

で、この業者に頼むときの条件は･･･

　・ 給湯器は施主支給
　・ 洗面台も施主支給

でした。
なぜかというと、双方ともインターネットのオークションを使うと
数諭吉も安くなるんですよ。
両方合わせると諭吉10枚以上を節約することになるケースも。
ワタクシが買ったのは、給湯器がココでした。
洗面台は、ココにしようと決めていたのですが、
直前になって近所のリフォーム業者が、
こんなイベントを企画していたので、
安ければいいやと思い、見てみることに。
このオークション、なんと3日間限りで施工範囲は
神奈川県内と隣県の一部地域のみ。しかも
オークションお得意の「自動延長｣無しでした。
結局ワタクシお得意の「5秒前入札｣で落札。
価格はなんと諭吉1枚ちょっとでした！！
(通常諭吉10枚くらいするようです)
結局工賃込みでも諭吉5枚に達しないで、洗面台が新品に。

洗面の壁紙等は浴室の業者がやるので、
それが終わってからの取り付けですが、
今から楽しみです(^^♪

【住み替え】リフォームその1：キッチン

引渡しが完了して、ひと月以上経つのに
未だ引越しの予定がない我が家ですが、
少しずつ準備は進んでいます。
その一つがリフォーム。

とりあえず浴室･洗面とキッチンはボロだったので
必須でした。本来一ヶ所の業者でと思っていたのですが、
家具屋のニトリに家具を見に行ったところ、
格安で機能が揃ったキッチンがあったため、即決で決定。
その価格30諭吉ほど。
しかも現品だと更に10諭吉ほど値引くとのことで、
何事もこだわりのないワタクシはそちらでお願いしました。

このキッチンIHが付いていて、しかもトップは人造大理石。
ちょうど探していたものにマッチしたんですよ。
通常IHだけでも10諭吉近くからなので、
以下にこのキッチンが安いかわかりますね･･･

工事は先になりますが、まず一つ片付きましたよ。

【住み替え】引渡し完了！

先日やっと物件の引渡しを完了しました。
これで晴れてダブルのローンを払うことになりました(泣
十数年ぶりに数千万諭吉の領収書をいただきました･･･
それにしても某非営利団体系の銀行は審査がゆるいですね。
時間はかかりますが、多少の無理は聞いてくれるようです。
時間があったので、登記の代行に来ていた司法書士と
話をしていたのですが、前回私がやった「抵当権設定登記」を
自分でやるっていうのは、他の銀行ではありえないそうです。
「俺がやる｣っていうと、「ほかを当たってくれ｣と
言われるそうで(^_^;
ご自分でやろうとしている方、某非営利団体系の銀行で
お話してみてください。

これで鍵ももらえたので、のんびりリフォームでもかけていきます。
とりあえず水周り(キッチン・浴室・洗面・トイレ)を
やるつもりですが、見積もり取ったりショールーム行ったり
体力いりそうです･･･
見積もりなんていい加減だと思うのですがねぇ～
普段仕事でS○費一式数百諭吉の超ブッコミ見積もりを
出しているワタクシですが、自分のことになると、
詳細が激しく気になります･･･勝手ですね･･･

ところで今日某所で税金の相談会に行ってきましたが、
先般書いたとおり、うれしいことに？？
損金の控除と住宅ローンの控除で、数年間税金を払わなくても
良くなりそうです(^^♪
結果として物件の1割くらいの銭が返ってくるので、
10％引きで物件を買ったような感じでしょうか･･･

【住み替え】登記にかかわる税の優遇

住み替えのときの税制優遇措置として、
売買に関する直接のもの以外に、登記にかかわる税金の
優遇措置もあるようですね。
調べてみると

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
【所有権移転登記】

　　課税標準：固定資産税評価額に対しての掛け率

　　　土地に対しては･･･
　　　　平成21年3月31日まで：10/1000
　　　　平成22年3月31日まで：13/1000
　　　　平成23年3月31日まで：15/1000
　　　　平成23年3月31日以降：20/1000
　　　建物に対しては･･･
　　　　20/1000ですが、一定の条件を満たしていれば、
　　　　3/1000で済みます。

【抵当権の設定登記】
　　
　　課税標準：債権金額に対しての掛け率

　　　4/1000ですが、所有権移転登記と同じで一定の条件を満たせば
　　　1/1000でOK
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

上にある「一定の条件｣とは･･･

1. 自己居住用の住宅であること
2. 取得後1年以内に登記されたものであること
3. マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は
　　20年以内に建築されたもの。この年数を超えている場合には、
　　その住宅が新耐震基準に適合していることについて
　　証明されたものであること。
4. 床面積（登記簿面積）50平米以上であること

1/1000といっても諭吉10枚単位で変わりますから大きいですよね。
逆に来年からこの軽減措置が段階的に無くなるようですので、
事実上の「増税｣ですね・・・
ここでも無能政府のアホ政策が影で進行中です。
本当に国民からむさぼり取ることと、自分たちの
私腹を肥やすこと以外には一切考えない方々ですね。
さすが「センセイ」と呼ばれるだけのことはあります(^_^;

これについて注意しなければいけないことは、
「自己居住用」を証明する必要があるということのようです。
住民票を移してしまうのが一番手っ取り早いのですが、
それができない場合、「住宅用家屋証明｣を役所で取ってくる
必要があるようです。
まぁこのあたりは不動産屋と司法書士がやってくれるのでしょうけど、
もしご自分でやられる方がいたら、ご注意を。

【住み替え】火災保険の選択

銀行等でローンを組むと、火災保険に加入するよう言われますね。
モチロン今の家も加入していますが、今回購入予定の家にかけるに当たり、
少々調べてみました。
今の家は横浜市民共済の火災共済です。
損保会社の火災保険は高いので論外として、
いろいろな共済組合の火災共済を比較してみました。
例えば、神奈川県で家の建坪を30坪で算出すると、

　全国共済(神奈川県生協)　16,800円 /年
　全労済　　　　　　　　　　　　16,800円 /年
　横浜市民共済生協　　　　　20,700円 /年

となりました。
ぱっと見ると全国共済と全労済は同じなのですが、
ここに落とし穴が。
じつは掛け金の最高額(保険を掛けられる額)が異なっていて、

　全国共済(神奈川県生協)　　2,100諭吉
　全労済　　　　　　　　　　　　　2,400諭吉(240口)

になっています。
つまり同じ掛け金で全労済のほうが全焼時におりてくる
金額が300諭吉多いことになります。
ちなみに上の金額で横浜市民共済は2,300諭吉でした。

う～ん勉強になりますね。
で、ワタクシは当然全労済にしましたが、
それにはもうひとつ大きなわけがあります。
住宅ローンを某非営利団体系金庫で組んだ場合、同じような組織である
全労済には「専用火災共済｣なるものがあります。
これを使えると上に書いた口数あたりの単価が安くなり、
10％以上お得です。
もうひとつの違いは、全労済に入っていて被災したとき、
「再取得価額」といわれる、被害にあったものと同程度のものを
新たに購入・修復するために必要な価格を保障してくれるというものです。
劣化等で減価償却した分は差し引きますといわれても
困りますからね。

ほかにも地震被災時の見舞金について、

　全国共済(神奈川県生協)　　地震等による半焼・半壊以上の被害に
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 加入額の５％　最高 300万円
　全労済　　　　　　　　　　　　　地震等による火災（全焼） 最高300万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 地震等による損壊（全壊） 最高200万円
　横浜市民共済　　　　　　　　　地震火災見舞金制度有り

となっています。つまり横浜市民共済は地震倒壊時は
何もおりてこないことになります。まぁ、この「見舞金｣というものは曲者で、
払うことをコミットしているわけではありません。
地震であまりにも保障金額が膨らんだ場合はまったくおりてこないと
思ったほうが良いでしょうね。余裕のある方は地震保険への加入がベストかと。
(ただし高いうえに、神奈川とかだと保障金額が激しく低い)

もう一つ、全国共済と横浜市民共済は掛け金の割戻し制度があり、
20％～40％は戻ってきますが、全労済にはその制度がなし。

結論として、保障金額だけを追うと全労済、保険料とか内容を考えると、
どれも一長一短というところでしょうか。。。

ただし某非営利団体系金庫でローンを組まれる方は、
全労済がお得ですね。

【住み替え】住宅ローン金利上昇

今月から住宅ローン金利が軒並み上がったようです。
先月も上がっていたのですが、続けての上昇で、
25年から30年くらいの固定で3.5%程度、
変動金利でも3.0%に肉薄してきました。
我が家の住宅ローンは変動金利ですので、
２，３ヵ月後からはこの金利になるということで、
支払い金額も上昇します。食品をはじめガソリンや電気なども
毎月のように値上がりしているので、トータルの支出は
相当上がってきているのでしょうね･･･
今借りている住宅ローンの金利は3.0%を超えると
カイシャが超えた分を補填してくれるので、今回上がった分で
MAXとなります。しかし、今回の住み替えで、別に借りることになったため、
この特典も使えなくなりました。

そこで、今回は固定金利で行くことになったのですが、そのとたんに
今回の金利上昇･･･と思っていたら、
某非営利団体系の銀行は先月、今月と金利を変えませんでした。
その金利、20年の固定で2.6%！
まぁいくつかの条件はありますが、銀行とはほぼ1%もの
違いがありますね。ここまで違うと諭吉以上月の支払いが違うんです。。。
住宅買ってローンを選んでいる方、一考の価値はありますよ。
繰り上げ返済の手数料もタダですし。

【住み替え】各種税金の控除2

住宅ローン減税ですが、いよいよ今年末で無くなる予定ですね。
とはいっても、前にも期限切れ直前に延長が決まったんでしたね(^_^;
今回はどうなんでしょうね？？？
　
さてその住宅ローン減税ですが、ご存知のとおり
住居用に購入した住宅にかかるローンの残高に対して、
一定割合の税金を還付する制度です。
数年前から徐々にその残高と還付率が引き下げられていて、
本年度はローン残高の最高額が2000万円、
控除率は1年目～6年目が1.0％なので最高控除額20万円、
7年目～10年目が0.5％で最高控除額10万円になりました。

また、事を複雑にしているのが「財源委譲」に対応した
特例措置です。

「税源移譲に伴い中低所得者層の減税額が減少することを
踏まえ、住宅ローン減税の効果を確保するため控除期間の
延長等の特例を創設する。」

とあります。良くわからんのですが、要はワタクシのような
貧乏人がガタガタ言わないように、作ったわけですね。
アリガタヤアリガタヤ･･･

っで、こちらを選択するとローン残高の最高額は2000万円で同じ。
控除率は1年目～10年目が0.6％なので最高控除額12万円、
11年目～15年目が0.4％で最高控除額8万円だそうです。

どっちを選択したほうが得なのか良くわからないのですが、
先出の譲渡損失の繰越控除と合わせると益々わかりませんね(ノ_-;)
税務署に聞くか、役所の税金相談会にでも行くのが得策でしょうか？？

【住み替え】各種税金の控除

先日「買換えの譲渡損失の繰越控除の特例」や「住宅ローン控除｣
について触れましたが、昔と違いどうも複雑ですね･･･

とりあえず今日は前者のお話を。

「当初の購入金額から、建物分に対する減価償却費と購入時・売却時の
諸経費 （控除対象分） を差し引いた金額よりも、さらに低い金額で
売却したときが該当」

とありますが、まずこの「減価償却費」を算出しないといけません。
ここのサイト等で簡易計算できますが、
そもそもこの「建物購入価格」がむずかしいんです。
これは、単純に家を建てたときに住宅メーカー等に払った金額だけではなく、
登記や手数料等、果てはエアコンの取り付けなんていうのも
入れていいようです。
(ただしこれは税務署でも意見が割れていると言う話が載っていました)
モチロン、エビデンスがないとダメなので、領収書は必須ですが。

我が家も領収書をかき集めようとしていますが、
わかっていれば全部取っておいたのですが、当時こんなシステム
無かったと思いますので。

あぁ、これはバブル時代などに買って買い替えなどの際に
損が出た場合ですので、もし購入金額よりも上がってしまったという
幸せな方は、「3000万円の特別控除」や「買換え特例」 （特定の居住用財産の買換えの特例）なんてのがあるので
そちらをご覧くださいね。

話が脱線しましたが、この譲渡損失特例ですが、繰越控除とあるように
譲渡した年以外に3年間にわたって控除を受けられます。
つまり激しく損をしたかたは、4年間も税金が全額戻ってくることになりますね。
また、この特例は住宅ローン控除と共用できます。
この場合、譲渡損失特例が引かれるとほとんど税金を払わないことになるため、
実質控除されません。なので、この譲渡損失特例が終わってから、
つまり5年目から住宅ローン控除分が引かれてくることになります。
さらにことを複雑にしているのは、所得税はその年から控除、
住民税は翌年控除なので、タイムラグがあります。

よくわかりませんねぇ～

ワタクシも良くわからんので、近々プロの相談会に行って、
聞いてこようと思っています。

【住み替え】不動産売買は大手が一番

家を買うのは決まりましたが、
今住んでる家を売らないといけませんね(^_^;

家を買ったのは地元の小さな不動産屋でした。
なぜこんなところで？というと
買った物件はこの不動産屋で専任媒介の契約を結んでいたからなんです。

不動産売買の契約には3種類あって、縛りが弱い順に
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介となります。
専任媒介と専属専任媒介は契約を結んだ不動産屋以外では
さらに契約を結ぶってことができないそうです。
一般媒介は逆に他の不動産屋とも契約を結ぶことができます。
その代わり専任媒介は2週間に一度の報告義務など、
いくつかの義務事項があります。
また、専任媒介だとその不動産屋だけにお願いするので
買い手を見つける責任が多いですよね。

んで家の売却は、ワタクシもその専任媒介で契約しました。
でも契約した不動産屋はその小さな店ではなくて、

「こんなかわいい娘がいたら、何度でも買い替えしちまうよ」

と言うようなCMを流している某大手不動産屋です。

理由は、小さな店でも大きな店でも仲介手数料は
まったく同じなので、情報流通量が激しく多い
大手の不動産屋のほうが有利なのは明白です。
もうひとつは例によってカイシャが提携していて、
わずかですが割引等の特典があったことでした。
それと何と言っても「大手の信用｣
これに尽きます。何しろ大きな取引ですからね。

案の定契約を結んだ翌週、インターネットを見たと言う方が
早速家を見に来ました。翌日には営業さんがもう一組
つれて来ました。
聞いた話では、その不動産屋で前の週に3万枚チラシを新聞に入れて、
電話の問い合わせが3件、インターネットを見ての問い合わせが
2件だけだったそうですので、我が家はいいHIT率で
興味を持ってもらっているようです。
何しろもう次の家が決まっているので、早く売ってしまいたいんですよ･･･

ここの大手不動産屋は、契約すると不動産屋の負担で
家の詳細な調査をやってくれます。
(躯体とかシロアリとか外壁とか傾きとか･･･)
うちにも先週来てもらいました。
さすがに外壁はそろそろと言われましたが、
シロアリもいないし、傾きもなし。
大きな問題は無いようですね～

さぁさぁ買って頂戴ね～(^^♪

【住み替え】無計画な買い替えを応援

やんごとなき理由で家を住み替えることにしました。
近くにいい物件があったのがきっかけなのですが、
要は今の家が手狭になったので、広い家に越したくなったんです。。。
思い込んだらイケイケな性格のワタクシですので、
当然無計画無鉄砲です(^_^;
しばらくはここも住宅住み替え応援ブログとして
機能しそうです(^_^;

そもそも買い換えって通常は、
　・現在居住中の家を売る
　・新しい家を探す
　・家を売った金を頭金に入れて銀行から金を借りる
　・新しい家を買う
　・引っ越す
ってのが多いそうですが、

ワタクシの場合
　・現在居住中の家はそのまま
　・頭金無しで銀行から金を借りる
　・新しい家を買う
　・引っ越す
　・現在居住中の家を売る

順序ばらばらですね～　(買い先行というそうで、リスク大きいと
よく書かれています)
今の家の住宅ローンもあるから、この家が売れないと
2重のローンになるわけで、そんな無謀は通らないと思っていました。
で、考えた策が「つなぎ融資｣を使う方法。
ただこれだと手数料とかが2重にかかるので、無駄な出費が
発生してしまいます。

で、念のため銀行に相談に行きました。
一軒目の某大手都市銀は門前払い(泣
でしたが、セカンドハウスローンは使えるとのこと。
でもこれって金利が4％以上とお高いんですよ･･･

気を取り直して二軒目は某大手地銀に行ってみました。
ここで聞いたのが、住宅ローン組んでも大丈夫ですよ
とのお言葉。モチロン今の年収内でのお話ですが、
十数年前に家買った時のきつい審査に比べると、
ゆるくなったものです･･･
ここではいい話が聞けました。

調子に乗っての三軒目、某非営利団体系銀行へ。
二軒目の件があったので、はなから住宅ローンで。
とお願いしたところ、問題なしとのことでした。
ここは金利が激しく安いうえに、カイシャと提携してたので、
手数料や金利はさらに特典有り。ついでに繰り上げ返済手数料は
タダということなし。これなら家売れた金を繰り上げに入れられるから、
ローンを長めに組んでおくことも可能でしたので、
迷わずここにしました。
まだ審査中ですが、二軒目の仮審査は通っているので、
三件目の審査が通らなくってもここで借りることはできます。
保険ですね(^^♪

ちなみに門前払い食らった一軒目ですが、後から電話がかかってきて、
通常の住宅ローンでぜひお願いします！と言ってきました。
カイシャのメインバンクだったので、カイシャの信用で
審査もゆるいんだろうなぁ、と思いましたが、
金利が高いので、ここも保険にとっておきました。

金利は重要ですよね。
1％違えば月の支払いが諭吉単位で替わってきますから･･･
節約命の我が家では最重要のファクターです。
何しろ今の家建てたときの登記って、所有権保存登記や表示登記も
抵当権設定登記も全て自分でやりましたから。
(表示登記って建物図面引くのですが、ワタクシ水性ボールペンと
定規で引きましたよ。書類は全て手書き(^_^;)

あぁ、上で無計画と書きましたが、じつは用意周到だったりします。
ご存知の方も多いと思いますが、「買換えの譲渡損失の繰越控除の特例」
ってのがあるんです。
要は買い換えて損をしたら、それから税金を控除しますというもので、
バブルで損をしていた方への救済措置ですね。
うちはそんな大幅には損してませんが、それでも地価の下落で
さがっていました。ですからこの控除対象となり、
数年間税金払いません。国民の皆様ごめんなさいm(_ _"m)
で、この特例控除の期限は来年末とのこと。
伸びるかもしれませんが、バブルの後始末なので、
そんなに長くはないでしょうね。

それともうひとつ、いわずと知れた「住宅ローン控除｣です。
これも一応今年いっぱいでなくなるそうですので、ラストチャンスかと。
あと糞セイジカの消費税論議も気になるところですね。
何しろ手数料とかも額大きいですから。